Har du forsøkt å selge næringseiendom i et tregt marked?
En teknisk forvalter er ikke bare en rådgiver, men en strategisk ressurs og et viktig konkurransefortrinn – både når det gjelder å tiltrekke seg leietakere og ved salg av eiendommen.
Denne multidisiplinære fagpersonen sikrer oversikt, struktur og kontroll over alt som er teknisk og teknisk-administrativt ved eiendommen. Hvis vi skulle sammenligne med en bil, kunne vi sagt at den tekniske forvalteren er verksmesteren som sikrer at alt fungerer optimalt.
"EU-kontrollen" for næringseiendom
I bilverdenen er EU-kontrollen en viktig periodisk sjekk som sikrer at tekniske krav oppfylles. Alt som utføres av vedlikehold, reparasjoner og stell mellom kontrollene dokumenteres i serviceheftet – informasjon som blir avgjørende når bilen skal selges.
For næringseiendom finnes det ingen tilsvarende standardisert årlig kontroll, men eiendomsbesittere må forholde seg til en rekke tilsyn og inspeksjoner. Brann- og redningsetaten utfører regelmessige kontroller for å sikre at brannsikkerhetskrav er oppfylt, mens Arbeidstilsynet, Mattilsynet og kommunale etater kan komme på tilsyn for å sjekke ulike aspekter ved driften.
Akkurat som med en bil, kan man i prinsippet holde ting gående uten mye vedlikehold, men det kan medføre uventede og kostbare overraskelser. Ved å ha en teknisk forvalter på plass sikres god dokumentasjon, kontroll og forebygging av slike overraskelser.
Proaktiv forvaltning eliminerer overraskelser
Våre eksperter på teknisk forvaltning – Sondre Heyerdahl, Charlotte Ketelsen og Daniel Ulvatn – vet hvor viktig det er å ha oversikt. De har reddet mange eiere fra kostbare feil ved å sikre god dokumentasjon og struktur. Ifølge Charlotte er dette langt mer enn et spørsmål om roligere nattesøvn:
"Det handler ikke bare om å ha dokumentasjon tilgjengelig når brannvesenet kommer på besøk, men også om enklere FDV-håndtering og planlegging av energitiltak. Når teknisk forvaltning er en strategisk del av driften, blir alt mer effektivt og oversiktlig."
Sondre legger til:
"Det er når eiendommen skal selges at resultatet av god eller dårlig teknisk forvaltning virkelig blir synlig."
Den ultimate "EU-kontrollen"
Ved salg av næringseiendom kommer det som regel en rekke tekniske eksperter for å gjennomføre en grundig inspeksjon. Alle dokumenter knyttet til forvaltning, drift, vedlikehold, brannsikkerhet og FDV må være oppdaterte og lett tilgjengelige. Hvis dokumentasjonen er mangelfull, kan det forlenge salgsprosessen og i verste fall senke salgsprisen betraktelig.
Charlotte illustrerer dette poenget:
"Hvis dokumentasjonen er usikker, blir det som en NAF-test på bilen din. Og jeg lover deg, en teknisk due diligence på en eiendom er langt mer omfattende – og dyrere!"
Sondre utdyper:
"Jobben vår handler om at du skal slippe nettopp det."
Teknisk forvaltning og bærekraft
Dagens tekniske forvaltning innebærer også et sterkt fokus på klima og miljø. Det handler om energieffektivisering, redusert klimautslipp og bruk av miljøvennlige materialer. En fremtidsrettet forvaltningsstrategi bidrar til bærekraftig drift, lavere kostnader og bedre totaløkonomi for gårdeiere og leietakere.
Ved å ta hensyn til livssykluskostnader sikrer man ikke bare byggets verdi over tid, men oppfyller også stadig strengere miljøkrav. Om ikke lenge vil det være et krav – hvorfor vente?
Due diligence: "Inspect what you expect"
I et tregt marked tar potensielle kjøpere seg bedre tid til inspeksjoner og vurderinger. Due diligence («grundig undersøkelse») er en sentral del av enhver eiendomstransaksjon.
Senioradvokat Petter Randa Bøe fra Advokatfirmaet Kyrre i Bergen forklarer:
"Vi må skille mellom den juridiske og den tekniske undersøkelsen. Den tekniske delen er minst like viktig som den juridiske, spesielt når det kommer til risikovurdering."
Dersom dokumentasjonen er mangelfull eller uklar, kan det skape usikkerhet og trekke ned salgsprisen. I verste fall kan hele salgsprosessen havarere.
Bøe påpeker også viktigheten av å avklare hva som faktisk selges:
"Er det eiendommen i seg selv, eller er det aksjene i et selskap som eier eiendommen? Dette har store konsekvenser for risikooverføring og skatteplikter."
Hvordan står det til med din tekniske forvaltning?
- Hvem har ansvaret for strategien og planleggingen?
- Hvordan dokumenteres vedlikeholdsarbeidet?
- Vet du når varmeveksleren i kjelleren bør byttes ut?